古镇口,热点解读:青岛古镇口区楼市几何【大鱼聊天室】前几天写了一篇关于青岛西站的文章。有读者留言说想了解下古镇口区。恰巧笔者10年房地产咨询经历中，关注古镇口很久了。今天，我们将走进这片热土，一探究竟。[1]能级:“国家战略”耀眼，全国首个jmrh创新示范。

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【大鱼聊天室】讲述青岛楼市的点点滴滴。

前几天写了一篇关于青岛西站的文章，有读者留言说想了解下古镇口地区。恰巧在笔者从事房地产咨询10年的过程中，对古栈口保持了长期的关注。今天，我们走进这片热土，探索到底发生了什么。

[1]能级:“国家战略”耀眼，是首个国家jmrh创新示范区。

目前，全国共有26个jmrh示范区，全国首个HM“LN”停靠古镇口，是首个获批的国家jmrh军事创新示范区。

功能定位:

中国特色海军城市，蓝色经济区，有山有海的滨海区，海军主题旅游区，产业生活现代服务区，宜居活力城市。

到2020年，基本建成特色鲜明、功能齐全的功能区，累计开发面积25平方公里，工业总产值300亿元。

古镇入口的规划能级和起点高于灵山湾、海洋活力区等组团(如灵山湾主要依托2013年万达时期异军突起的东方影都项目。近年来，影视基地运营逐渐步入正轨，拍摄补贴也逐步实现。名片相继拍摄，但属于“开发商驱动的产业运作”，与古镇入口的战略能级有差距)。

[2]位置:俯瞰大海的山，物理距离略长，交通通达。

西海岸地区幅员辽阔，自然风光秀丽，城市建设有美丽的唐岛湾；灵山湾，海岸线蜿蜒，视野开阔；风河与海洋交汇处有海洋活力区，但古镇口可谓是唯一一个将海岛风光与山海融为一体的地方。规划的5000亩中环公园也不远了。毫不夸张地说，自然风光可以称霸西海岸。

美中不足的是古镇口的海景大多向东，海景价值弱于东部地区。

从物理距离上来说，古镇口西面靠近大珠山，与胶南主城区、黄岛主城区距离略远。非高峰时段滨海大道通勤至黄岛核心区约35分钟。通达地铁13号线穿越古站口北侧，但规划中的胶南线预计将长期存在。

规划中的胶南线贯穿古镇口，但为远期。

【3】匹配:当前生命匹配较弱，未来能级较高。

目前，该地区的配套设施很少。如果住在这里，医疗会去胶南新老城，尚超会去胶南新城或者融创茂。中学还没有交付配套设施，所以目前的生活设施很难满足日常生活的需要。

古镇口的未来规划为该区域预留了想象空间:

教育:hj小学已交付，hj中学即将招生；

医疗:首个军民融合医院(三级甲等)即将投入使用；

尚超:华润万象酒店规划在毗邻华润青铁海洋活力智能区，可满足生活需求。

该区在教育、医疗方面的配套可以很快满足，但万象汇在市场上的交付周期估计较长，商业配套中长期仍需依托新城区或灵山湾。

【4】规划:大学城虽然耀眼，但产业运营更重要。

就规划层面而言，古栈口大学城在青岛首屈一指，有点“青岛海淀区”的感觉:

由200亩中科院青岛科教园区、2000亩哈尔滨工程青岛校区、3000亩海洋大学竹山校区、700亩大连海事大学青岛校区、1200亩港湾学院、300亩滨海学院、500亩青岛军民融合学院、张家楼对外经济贸易大学青岛校区等组成的大学城。令人振奋，未来5年将进入集中交付期。未来大学城的学生数量在6-10万人。

不过大学城不要过度解读，即墨大学城进展较早，但即墨蓝色硅谷的楼市波澜不惊(山东大学即墨校区招生多年，航空航天大学入选)。大学多为该地区带来潮汐人口，对房价没有明显支撑。

该地区的前景更多地取决于jmrh产业的运作。

在国家战略的背书下，大学城进入招生阶段后，落地项目顺利运行，jmrh模式将进入良性循环。届时，高等院校毕业生将留在该地区，投入jmrh相关工作，因此该地区中高净值人群可期。

中国海洋大学竹山校区(图片来自网络)

【5】古镇口:价格几何？从时机开始？

2017年，古正口突然崛起，但该区域只有万德悦海公馆、天一和庭、东方时尚中心等少数项目在售。国防和民用技术一体化战略，中央公园和山景城提供了足够的投机空间。金钥匙古筝口的项目，入市时起点非常高，沿海一万七的高级毛坯都买不到，令人印象深刻。

今天，在房价回归理性的大背景下，古栈口炒房乱象已荡然无存。

①沿海板块:铂金溪湾，一线海景，徐汇最高端铂金溪系，区域价格王，跟随灵山湾海景房定价，18000精装高层；

②山前板块:大珠山景区门口，当地开发商开发的珠山秀谷御墅，高层毛坯价11000多，少量重叠。融海公馆18楼毛坯价格12000，重叠19500，两个板块适合自住或退休；

③山背板块:本地开发商开发的蓝海方舟，6楼15000，8楼13000，不急着卖。碧桂园竹山郡高笑起价1.12万车位，叠加1.7万精装车位，但已关闭。山弱之后，更适合养老。

从居住价值来看，古镇口沿海→山前→山后依次递减。从各板块表现来看，古栈口市场热度已去，物理距离更具优势的海洋活力区抢了风头。丰河口融创中心14000精装& 2500毛坯价，华润青铁小镇1000遛娃毛坯房，严重冲击古栈口价格体系，古栈口各板块挣扎异常。

楼市，观望，或有惊喜。

Ps:愿古镇口脚踏实地仰望星空，不辜负这千载难逢的机会。

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