商业地产板块是房地产行业中的重要产业链之一，并且该板块所具备的持续经营属性更强。

最近不少股民朋友都在公众号问我，新城控股 601155怎么样呀？值不值得上车？今天咱们就来详细讲讲，新城控股这支房地产开发板块的热门股。

（一）房地产开发行业分析

一、从基本面看房地产开发的投资逻辑

商业地产主要是致力于开发和运营商业综合体，实际上就是做购物中心、写字楼，现金流滚资产也好，开发优资产和存量更新也好，都属于开发模式。

相对于住宅地产的“一锤子买卖”来说，商业地产可以产生长期的出租收益，收入水平跟租金单价和空置率有关，具有更好的持续经营能力和特征。

下面给大家从宏观和微观来分析下商业地产板块的投资逻辑：

★从宏观来看：

目前，在新冠疫情慢慢稳定这一背景下，居民消费意愿总体已复苏，尽管线上线下分化比较明显，但是因为这行业估值也会偏低，而且线下商品零售额增速已呈上升阶段，行业价值在慢慢的提高。

★从微观来看：

商业地产必须要双向服务于顾客以及商户，经过逐步吸引着客流提高起来消费、将商户收入逐步增加起来，促进提升租金、降低空置率的实现。

同时，跟住宅地产比较起来，运作链条更长的是商业地产，前期投入更高，在投资回报期这块，会更长，需要较强的专业管理能力。

因此，在“强者恒强”马太效应的大背景下，运营能力强的商业地产企业在未来有着更大的优势。

综上，在下游需求回升的拉动下，在商业地产龙头强者恒强的这一环境，未来商业地产行业景气度将更上一层楼。

二、从近期盘面技术面、资金面看房地产开发后市走势

盘面基本情况

房地产开发行业

截止收盘，房地产开发指数，涨跌幅。

近7日以来该行业走势，大盘。

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（二）新城控股个股分析

一、新城控股公司基本情况

你关注的这支新城控股601155，总市值亿元。

新城控股集团股份有限公司的前身新城控股集团有限公司是由自然人股东王振华、王杏娣、汤宇平及武进市国洲经济开发总公司于1996年6月14日在中华人民共和国江苏省常州市设立的有限责任公司。新城控股的主营业务为房地产开发与销售，主要产品为住宅、综合体、物业出租及管理等。新城控股荣膺中国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2019中国房地产开发企业综合实力10强”第8位、“2019中国房地产上市公司创新能力五强”第1位。 

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二、新城控股产品分析——房地产开发业务优势明显

从营业收入可以看出，房地产的开发与销售业务为公司提供主要收入。

就住宅地产开发业务来说，新城控股的产品可以根据不同的风格与客群目标两个维度来归类，各维度的组合，可以正式取得公司的产品满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到全面覆盖客户类型。同时公司住宅地产开发业务驻守长三角地区，在大力促进环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地区发展方面下功夫。

在有关商业的地产开发业务这方面，新城控股主要就是商业综合体的开发、还有购物中心的运营管理，关于产品以出售为主，让自持运营及对外租赁进行配合。公司通过融入当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向，让每个项目的IP都是专属的，不断打造有价值的商业空间，在行业内具有突出的竞争力优势。

三、新城控股运营分析——住宅地产业务，商业地产业务双轮驱动

根据我们调研得到的情况，2021年上半年，新城控股在住宅地产业务完成合同销售金额1,176.64亿元，比上年同期增长20.65%；实现合同销售面积1,086.96万平方米，比上年同期增长23.87%，根据克而瑞信息集团（CRIC）发布的《2021年1—6月中国房地产企业销售TOP200》排行榜，新城控股上半年房地产合同销售金额和面积在全国地产企业中分别排名第16位和第7位。

其实在商业地产业务方面，公司基本上实现130个大中城市、174个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%；实现租金收入36.67亿元，同比增长72.02%；出租率达97.12%；客流总量达4.96亿人次，同比增长117.81%；销售总额达272.75亿元，同比增长134.22%；会员人数达1,237万人，较2020年末增长25.84%，新城商业影响力在很大程度上提升了。

在新城控股商业地产收入方面使得高增长的目标得到实现，

四、新城控股财务分析——业绩稳健增长，商业地产业务持续发力

新城控股在10月29日发布 2021 年第三季度报告。

据资料显示，新城控股前三季度营业收入1091.22亿元，同比增长55.69%；实现归母净利润58.84亿元，同比增长24.24%；实现加权平均净资产收益率为11.37%，同比减少了0.67百分点。第三季度实现营业收入300.17亿元，同比下降7.22%，实现归母净利润15.78亿元，同比增加3.01%。

公司业绩增长的主要原因是：商业地产板块持续发力，年内租金目标很可能顺利达成。截至三季度末，公司持有已开业吾悦广场是105座，与此同时管理输出的已开业吾悦广场为7座。前三季度，公司实现商业运营总收入为60.91 亿元，同比增长67.4%， 21年全年目标为85亿元（含税口径），已完成71.7%，全年目标有望实现平稳达成。

公司“住宅 商业”双轮驱动，公司业绩呈现平稳增长趋势，长期投资价值未来可期。

根据2021年三季报，我们对新城控股的主要财务指标表现进行了总结分析：

盈利能力：

和去年三季报一比较，新城控股盈利能力在很大程度上提升了，身处一年中高位。开发物业销售波动不大，商业地产井井有条地发展。

成长能力：

比较起去年三季报，新城控股成长能力改善了不少，在一年中高位上。公司进一步深耕长三角京津冀城市群二三线城市，1-6月新增项目共计62个，其中17个项目位于集中供地城市。

偿债能力：

和去年三季报一对比，新城控股偿债能力波动不大。其中，可持续经营能力增强了不少，现金运营指数没有多高。

运营能力：

与去年三季报相比，新城控股运营能力维持稳定。公司毛利率及经营性现金流没有明显波动。

现金流：

比较去年三季报能清楚，新城控股现金流能力维持的不错。

公司在可持续经营能力方面表现突出，现金运营指数不太优秀。

排雷分析：

财务分析层面上看，在全部投入资本中新城控股的带息债务所占比例为51.5%，偿还债务的压力比较大。

总的来说，新城控股凭借在“住宅 商业”双轮驱动上面的优势，有希望在行业变革的时候获得新的发展空间和机遇。

五、新城控股今日股价分析

1、技术面分析

压力支撑：

该股的支撑位在元附近，压力位在元附近，

结合大盘和行业走势来看：

市场表现：

过去7个交易日，该股走势。

2、资金面分析

新城控股的资金流向情况：

近5日内该股资金总体呈状态，5日共万元。

新城控股买卖五档分析：

该股委比为，卖盘比买盘；委差为，说明；外盘内盘，后期存在可能。

新城控股成交量量比分析：

（三）后市如何操作？全文分析总结！

今天我们对房地产开发板块和新城控股的基本面、政策面、技术面、资金面都做了详细的分析，那么对于咱们散户而言，后市是应该继续增持还是减持？点击下方链接，一键获取分析结果：

数据来源：同花顺财经、股掌柜；图片来源：网络

【风险提示】本文内容中提到的投资品种不构成投资建议，请投资者注意风险独立审慎决策。投资有风险，入市需谨慎。